昭化区老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议

昭化区反映老旧小区改造面临的问题及建议

1、存在的问题

（一）房屋老化严重，改造具有缺陷性。由于我区老旧小区建成时间早，随着房屋使用时间的增加，老旧小区普遍存在老化严重。加之受规划、地理区域等因素限制，老旧小区综合整治具有其局限性。以昭化区为例：元坝机修厂、元坝供销社等39个住宅楼，外墙无保温功能、房屋渗水漏水严重、给排水管道锈蚀、堵塞、配电、消防等设备设施落后、老化。存在墙面、阳台、过道局部脱落、坠物、公共设施破旧、环境脏乱差等安全隐患。同时，这些小区空间狭窄、面积较小，不具备增加停车位、电梯等住户需求强烈的改造内容所实施的条件。

（二）收益基础缺乏，资本投入不具备可持续性。随着城镇住房制度改革逐步推进，老旧小区逐渐形成房改房、承租房、回迁房等多种房屋产权形式共存的局面，形成了较为复杂的所有权结构。老旧小区改造与商业化运作模式不同，老旧小区改造主要依靠政府主导出资、住户筹集及社会资本投入三方面，缺乏资本收益基础，难以实现社会资本收益。以昭化区为例：以广旺机修厂、3762油库职工住宅楼等小区为例，这些小区大部分居住的是单位退休职工及职工家属以及房屋承租户，现在这些单位因政策转产或改制，单位和住户都不愿意投入，同时受当前疫情影响，房地产市场销售低迷，社会资本投入很难有收益，导致社会资本不愿意投入。

（三）房屋本体结构维护差，违章建筑难以拆除。老旧小区建成时间早，许多房屋面积狭小，房屋屋顶渗水严重，居民违规搭建彩钢棚等构筑物现象普遍。以昭化区为例：以紫云路住宅小区、电影院片区住宅楼小区为例，房屋大多是在上世纪80年代修建的，大多数是昭化城区建城时的本地农户，房屋设计较滞后，使用功能不完善。住户违规搭建彩钢棚等构筑物现象普遍，形成众多历史遗留问题。改造势必面临一系列的矛盾冲突、利益纠纷。

二、建议

（一）统筹规划，重视民意，促使老旧小区改造取得实效。一是系统规划。制定出台具有可操作性和长远规划的老旧小区改造总体规划，系统规范老旧小区改造工作，明确改造的原则、内容、标准及投入保障等，使改造工作有“法”可依，有章可循，优先实施居民改造意愿高、市政配套欠账多的小区改造。二是着眼长远。在老旧小区改造过程中,要充分应用垃圾分类、海绵城市、智能停车等建设理念，打造改造亮点品牌。比如，在解决老旧小区排水、排污等问题时，要充分借鉴其他城市海绵城市建设的经验做法，在改造小区路面铺设透水砖，并进行雨污分流的管网改造，对小区内的绿化进行提升并规划集雨型绿地，着力解决老旧小区雨水收集及利用问题。三是吸纳民意。我区老旧小区众多，改造工作中根据群众意愿进行申报，然后根据各小区群众的支持率、主动拆除违建和落实物业管理等情况进行初审，确定优先改造的小区。对确定改造的小区，要因地制宜，分别设计改造方案，并反复征求居民意见。

（二）传承历史，彰显文明,重塑群众的小区精神家园。一是注重保留历史文化特色。在进行老旧小区改造设计时，要结合小区人文历史背景，进一步梳理城市脉络，保留城市的历史文化肌理。比如京兆路、葭萌路、青梅路等属于建区以来的老城区，在进行改造时，要把民俗文化、历史建筑风情、传统商业文化等历史文化元素放进改造中，使改造真正惠民、利民，更能体现地方特色、地方文化和风情民俗。二是注重融合文明创建内涵。在老旧小区改造中要深度挖掘老旧小区在文明创建方面的亮点，结合创建全国文明城市工作，引导老旧小区居民牢固树立文明意识，自觉参与抵制乱搭乱建、乱停乱放等不文明行为。三是注重统筹开发利用。我区不少老旧小区与单位职工宿舍区、城中村零散居民区交错混杂在一个区域。若单独改造某一项，对提升区域整体形象效果不明显，在改造工作中将这三方面改造整合起来，结合城市整体规划和控制性详规，进行通盘考虑，分片改造开发。

（三）多方参与，多元投入，健全改造资金筹措保障机制。一是积极拓展改造资金来源渠道。采取争取上级专项补助、区财政投入、居民自筹、物业维修基金、引进投资商、社区停车位出租等多种方式，多渠道筹措改造资金。比如，在不影响整体规划的前提下，可以探索利用增层、增建商业设施、合理利用小区闲置土地扩建等措施，进行二次开发，吸引社会资金投入，减轻政府财政投入的压力，增加社会投资渠道。二是积极创新资金筹集方式。建立老旧小区改造融资平台，探索研究由政府、企业、居民、物业服务企业等多方共同负担的改造资金筹集机制。通过制定税收优惠等政策措施，吸引社会企业投资老旧社区改造和建设。